Ertragswertverfahren

Das Ertragswertverfahren: Immobilienbewertung bei Renditeobjekten

Wer sich mit der Bewertung von vermieteten Immobilien oder Renditeobjekten beschäftigt, stößt schnell auf das Ertragswertverfahren. Es gehört zu den drei standardisierten Wertermittlungsverfahren in Deutschland – neben dem Vergleichswert- und dem Sachwertverfahren. In diesem Beitrag erfahren Sie, was das Ertragswertverfahren ist, wann es angewendet wird, wie es funktioniert und welche Vor- und Nachteile es mit sich bringt. Der Artikel richtet sich an Immobilieninvestoren, Gutachter, Makler sowie Eigentümer und bietet alle wichtigen Informationen rund um die Immobilienbewertung nach dem Ertragswertverfahren.

Was ist das Ertragswertverfahren?

Das Ertragswertverfahren wird eingesetzt, um den Verkehrswert (Marktwert) von Immobilien zu ermitteln, die Erträge abwerfen – also vor allem vermietete Wohn- oder Gewerbeobjekte. Ziel des Verfahrens ist es, den Wert der Immobilie anhand der zukünftig zu erwartenden Nettoerträge zu berechnen, die sie dem Eigentümer einbringt.

Typische Anwendungsfälle sind:

-Mietwohnungen oder Mehrfamilienhäuser

-Büro- oder Gewerbeimmobilien

-Einkaufszentren oder Ärztehäuser

-Gemischt genutzte Immobilien

Wie funktioniert das Ertragswertverfahren?

Das Ertragswertverfahren ist in der Immobilienwertermittlungsverordnung (ImmoWertV) geregelt und gliedert sich in mehrere Schritte:

Bodenwert ermitteln

Zunächst wird der Bodenwert separat anhand des aktuellen Bodenrichtwertes ermittelt. Dieser fließt später additiv in die Gesamtbewertung ein.

Ermittlung der Jahresrohmiete

Die Jahresrohmiete ist die Summe aller Mieteinnahmen ohne Betriebskosten – in der Regel aus langfristigen Mietverträgen. Hierbei ist zu prüfen, ob die Ist-Miete oder eine marktübliche Soll-Miete verwendet wird.

Abzug der Bewirtschaftungskosten

Von der Jahresrohmiete werden die Bewirtschaftungskosten abgezogen. Dazu zählen:

-Verwaltungskosten

-Instandhaltungskosten

-Mietausfallwagnis

Die Differenz ergibt den Reinertrag der baulichen Anlagen.

Ertragswert der baulichen Anlagen

Der Reinertrag wird mit einem Liegenschaftszinssatz kapitalisiert. Dieser Zinssatz orientiert sich an regionalen Marktanalysen und dem Immobilientyp.

> Ertragswert der baulichen Anlagen = Reinertrag / Liegenschaftszinssatz

Addieren des Bodenwerts

Der zuvor ermittelte Bodenwert wird dem Ertragswert der baulichen Anlagen hinzugefügt:

> Gesamtertragswert = Ertragswert der baulichen Anlagen + Bodenwert

Damit ergibt sich der Verkehrswert der Immobilie gemäß Ertragswertverfahren.

Wann wird das Ertragswertverfahren angewendet?

Das Ertragswertverfahren wird verwendet, wenn der Wert einer Immobilie im Wesentlichen durch ihre Ertragskraft bestimmt wird. Typische Situationen:

-Kauf oder Verkauf von vermieteten Immobilien

-Bewertung von Anlageobjekten im Rahmen von Finanzierungen

-Steuerliche Bewertungen oder gerichtliche Auseinandersetzungen

Vorteile des Ertragswertverfahrens

-Marktnahe Bewertung: Beruht auf tatsächlich erzielbaren Mieten

-Ideal für Investoren und Kapitalanleger

-Berücksichtigt langfristige Ertragsperspektiven

-Transparent und nachvollziehbar bei bekannten Einnahmen

Nachteile des Ertragswertverfahrens

-Komplex in der Anwendung – viele Einflussgrößen

-Schätzwerte (z. B. Bewirtschaftungskosten) beeinflussen Ergebnis

-Ungeeignet für selbstgenutzte Immobilien oder Spezialobjekte

-Abhängig von Marktentwicklungen und Mietverträgen

Schlussfolgerung: Das Ertragswertverfahren als Schlüssel zur Renditebewertung

Das Ertragswertverfahren ist ein zentraler Bestandteil der professionellen Immobilienbewertung – insbesondere bei renditeorientierten Objekten. Es ermöglicht eine realistische Einschätzung des Marktwerts, indem es zukünftige Einnahmen und Standortfaktoren berücksichtigt. Für Kapitalanleger, Immobiliengutachter oder Banken ist es das bevorzugte Verfahren bei der Wertermittlung von vermieteten Liegenschaften.

Für eine präzise Bewertung ist jedoch Fachkenntnis gefragt. Wer fundierte und marktgerechte Ergebnisse erzielen möchte, sollte die Unterstützung eines qualifizierten Immobilienmaklers in Betracht ziehen.

Haben Sie Fragen zum Ertragswertverfahren oder benötigen Sie ein Beratungsgespräch? Wir freuen uns auf Ihre Kontaktaufnahme.