Sachwertverfahren

Sachwertverfahren – Immobilienbewertung auf solider Grundlage

Wer eine Immobilie kaufen, verkaufen oder bewerten möchte, kommt um das Thema Immobilienbewertung nicht herum. Ein besonders wichtiges Verfahren in diesem Zusammenhang ist das Sachwertverfahren. Es wird vor allem bei der Bewertung von selbst genutzten Ein- und Zweifamilienhäusern sowie besonderen Immobilienarten eingesetzt, bei denen keine oder nur schwer Vergleichspreise heranzuziehen sind. In diesem Beitrag erklären wir, wie das Sachwertverfahren funktioniert, wann es angewendet wird und warum es für eine marktgerechte Immobilienbewertung essenziell ist.

Was ist das Sachwertverfahren?

Das Sachwertverfahren ist eines von drei normierten Verfahren zur Immobilienbewertung in Deutschland – neben dem Vergleichswertverfahren und dem Ertragswertverfahren. Es basiert auf dem Grundgedanken, den Wert der Immobilie anhand ihrer Herstellungskosten zu ermitteln, unabhängig von Angebot und Nachfrage am Markt.

Das Verfahren berücksichtigt dabei insbesondere den Bodenwert und den Wert der baulichen Anlagen (z. B. Gebäude, Garagen, Außenanlagen). Diese Werte werden auf Basis von Normalherstellungskosten berechnet und anschließend um verschiedene Faktoren wie Alterswertminderung oder besondere objektspezifische Eigenschaften angepasst.

Anwendung des Sachwertverfahrens

Das Sachwertverfahren kommt insbesondere dann zum Einsatz, wenn:

• keine vergleichbaren Objekte existieren (z. B. bei Architektenhäusern oder Sonderimmobilien),
• das Objekt nicht vermietet ist (z. B. selbst genutzte Immobilien),
• es sich um öffentliche oder spezielle Gebäude handelt (z. B. Schulen, Kirchen, Museen).

Die Schritte des Sachwertverfahrens

1. Ermittlung des Bodenwerts: Der Bodenwert wird in der Regel durch das Vergleichswertverfahren auf Basis von Bodenrichtwerten ermittelt.
2. Berechnung der Herstellungskosten: Die Normalherstellungskosten der baulichen Anlagen werden unter Berücksichtigung des Standardausbaus und der Gebäudeart berechnet. Hierbei kommen regelmäßig Tabellen der Sachwertrichtlinie zum Einsatz.
3. Alterswertminderung: Die Herstellungskosten werden anschließend um die technische und wirtschaftliche Wertminderung (z. B. durch Abnutzung oder veraltete Ausstattung) reduziert.
4. Sachwert der baulichen Anlagen: Nach Abzug der Alterswertminderung ergibt sich der aktuelle Gebäudesachwert.
5. Marktanpassung: Der vorläufige Sachwert wird schließlich durch einen Sachwertfaktor (basierend auf aktuellen Marktdaten) an den örtlichen Immobilienmarkt angepasst.
6. Ermittlung des endgültigen Sachwerts: Der endgültige Immobilienwert ergibt sich aus der Summe des Bodenwerts und des marktangepassten Gebäudesachwerts.

Vorteile und Grenzen des Sachwertverfahrens

Vorteile:

• Besonders geeignet für individuelle oder nicht vermietete Immobilien
• Transparente Berechnung auf Basis technischer und baulicher Daten
• Gut nachvollziehbar für Eigentümer und Sachverständige

Nachteile:

• Weniger marktbezogen als das Vergleichswert- oder Ertragswertverfahren
• Erfordert genaue Kenntnisse der Herstellungskosten und Nutzungsdauer
• Abhängig von der Qualität der verwendeten Sachwertfaktoren

Schlussfolgerung

Das Sachwertverfahren ist ein verlässliches Instrument zur Immobilienbewertung, insbesondere bei selbst genutzten Wohnimmobilien, für die es keine oder nur wenige Vergleichswerte gibt. Es stellt sicher, dass der materielle Wert eines Gebäudes korrekt erfasst und unter Berücksichtigung von Marktverhältnissen bewertet wird.

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